Não é de hoje as realizações das convenções condominiais no país, com a grande maioria enveredando por modelos ultrapassados, sem perceberem detalhes que trazem prejuízos aos condôminos proprietários de unidades habitacionais diferenciadas ou maiores, aplicando o rateio de despesas, tomando por referencia os tamanhos dos apartamentos. Melhor dizendo, tudo resumindo na bombástica fração ideal sob o manto de intepretação literal e equivocada, chegando a aviltar os artigos 422 e 884 do Código Civil Brasileiro, que exigem a boa-fé e veda, toda e qualquer, estipulação de contrato que possa enriquecimento ilícito.
Conclusivamente, a convenção das partes seria apenas uma norma subsidiária, que advogados e magistrados têm obrigações de evitarem desequilíbrio entre os diversos condôminos, mesmo quando a metragem da unidade, seja maior! Aqui não se fala em cobertura luxuosa, mas sim, aos apartamentos que tem metragens um pouco maior.
É normal que edifícios tenham apartamentos dois e três quartos, e entendo não ser justo diferenciar o rateio das despesas, que repercutem única e exclusivamente na área comum do condomínio.
As áreas denominadas comuns, a exemplo de: portarias, corredores, elevadores, salões de festas, academias, toaletes masculinos e femininos, dentre outros, são rigorosamente utilizadas por todos igualmente. Como de conhecimento geral, taxa condominial não é imposto e, quem tem direito a usufruir moradia coletiva são as pessoas e nunca o tamanho do respectivo apartamento!
Chegamos ao cúmulo de dizerem que existe uma famigerada “taxa de inveja”, onde alguns proprietários ou ocupantes esbravejam nas assembleias condominiais, e chegam até a trocar tapas… Assim, a taxa de condomínio decorre precisamente, apenas uma contraprestação de serviços das áreas comuns e, também não pode ser cobrada pelo tamanho da unidade condominial!
O saudoso Ministro Sálvio de Figueiredo, do Superior Tribunal de Justiça, a quem tive a honra de conhece-lo pessoalmente, na minha Paraíba querida, esclarecendo entendimento jurídico para se compreender o ordenamento jurídico em questão, sentenciou para exigir muita inteligência e boa-fé: “A interpretação das leis é obra de raciocínio, mas também de sabedoria e bom sendo, não podendo o julgador ater-se exclusivamente aos vocábulos, mas sim, aplicar os princípios que informam as normas positivas.”
Nesta consagrada interpretação jurídica, o artigo 1.335, II do Código Civil, bem ainda, os artigos 10, inc. IV e 19 da Lei n.º 4.591/64 peremptoriamente proíbem essa possibilidade, eis que, o direito é de todos os proprietários, seja de coberturas ou térreas, apartamentos de dois ou três quartos.
Em atualizada jurisprudência do STJ, o Ministro César Asfor Rocha, na condição de Relator do Recurso Especial n.º 541.317-RS, tratou do mesmo tema assegurando a possibilidade de cobrança de condomínio igualitariamente, independe do tamanho das frações ideais.
“O rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio – v.g. o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas – beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal. Assim, não prevalece a presunção do aresto hostilizado de que os proprietários de menores economias ‘acarretam menor despesa’, porquanto os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cujos responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente.” (Recurso Especial n.º 541.317-RS)
Pelo que constatamos há vários os tribunais vem espancando a cobrança de taxa de condomínio levando-se em consideração a fração ideal da unidade habitacional, restando aos injustiçados buscar a justiça para fazer valer o seu direito, lembrando que não existe consolidação sobre a matéria.
A matéria continuará, mesmo sem ter uma lei moderna, vai depender dos advogados e administradores de condomínios que serão contratados para instrumentalizar novos textos aplicados, especialmente no Direito Imobiliário, quando há exagero de cobrança das convenções, acima das leis.
